نکات خرید ملک تجاری
ملک بازرگانی ملکی است که ساختمانی در آن با هدف بهره‌گیری کسب یا پیشه یا تجارت بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون بازرگانی یا واحدهای صنفی فعالیت دارند. در این نوشتار به رسیدگی نکات خرید ملک بازرگانی می پردازیم.
خرید ملک تجاری دربرگیرنده سه دسته پایین می باشد:
قرارداد خرید ملک
قرارداد انتقال حق کسب و پیشه
قرارداد انتقال سرقفلی ملک
قرارداد خرید ملک
در هنگام خرید ملک تجاری، خریدار مالک تمام ملک یعنی عین و منفعت آن می شود و میتواند هرگونه استفاده ای متعلق به بنماید.
در زمان خرید ملک تجاری لازم است به نکات زیر توجه گردد:
بررسی چگونگی سرقفلی و یا حق کسب و پیشه ملک
حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مختص املاک بازرگانی است اما نه تمام املاک تجاری. چنانچه فردی یک ملک بازرگانی را اجاره نماید، در شرایطی حق سرقفلی یا حق کسب و حرفه به وی تعلق می گیرد.
در هنگام خرید ملک تجاری، می بایستی وضعیت سرقفلی ملک بررسی شود.
املاکی که حائز سرقفلی و یا حق کسب و حرفه هستند، عموماً در پسندیدن مستأجر قرار می گیرد و مالک عملاً امکان تصرف و به کارگیری ملک را ندارد و نمی تواند از منافع ملک بهره‌گیری کند.
بیشتر بخوانید: در اثناء خرید ملک کلنگی جهت ساخت و ساز به چه نکاتی توجه کنیم؟
وضعیت بدهی های ملک به نهادهای عمومی و دولتی
در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری بنام خریدار، علاوه بر مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری، مفاصا حساب تأمین اجتماعی و اتحادیه صنفی که ملک بازرگانی تحت بازرسی آن کار و جنبش دارد نیز لازم است.
باید پروا داشت که اگر بدهی های فوق به هر دلیلی پرداخت نشود، این بدهی ها به خریدار منتقل می شود و خریدار می بایست آن را پرداخت نماید.
احراز کاربری تجاری
برخی از املاکی که کار و جنبش تجاری دارند، ممکن است فاقد کاربری بازرگانی باشند لذا احراز این مسأله پیش از اتمام معامله زیاد حائز اهمیت است.
خرید ملک تجاری
خرید ملک بازرگانی – عدالتسرا
قرارداد انتقال حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه مختص املاک بازرگانی است که پیمان نامه کرایه آنها قبل از مهر ماه سال ١٣٧۶ منعقد شده باشد.
تا قبل از سال ١٣٧۶، بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سنه ١٣۵۶، مستأجر املاک بازرگانی نسبت به ملک حائز حقی میشد که به حق کسب و حرفه شناخته شده است.
بر بنیاد این حق، مالک ملک، پس از سپریدن قرارداد اجاره، به جز موارد خاصی که در قانون ذکر شده است، حق تخلیه ملک را ندارد و مستأجر میتواند الی زمانی که بخواهد در ملک بماند و این حق بعد از فوت مستأجر به ورثه او منتقل می شود.
با هستی حق کسب و پیشه عملاً ملک برای همیشه در برگزیدن مستأجر پیمان می گیرد و مستأجر میتواند با مبلغ زیاد کمی بعنوان کرایه در ملک باقی بماند و متعلق به استفاده نماید.
مستأجر حائز حق کسب و پیشه میتواند حق خود را به اشخاص ثالث منتقل کند و این انتقال در قالب آشتی نامه و در دفاتر اسناد رسمی چهره می گیرد.
ملک بازرگانی ملکی است که ساختمانی در آن با هدف کاربرد در تجارت و کسبوکار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون بازرگانی یا واحدهای صنفی کار و جنبش دارند. ساختمان‌های بازرگانی شامل انواع مغازه، رستوران، عمده فروشی، دفاتر خدماتی مانند دفاتر بیمه، آژانس مسافرتی و … است. مهم‌ترین مسئله در ملک‌های تجاری دارا بودن پروانه شهرداری برای کاربری تجاری است. ملک ممکن است تجاریف اما فاقد مجوز کاربری شهرداری باشد.
مطابق دستورکار وزارت کشور با عنوانم «دستورالعمل شیوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره پاراگراف (لاتین) ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با قصد تجارت و کسبوکار و بازرگانی احداث شده‌اند، واحد بازرگانی نامیده می‌شوند.
واحدهای صنعتیِ تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در تقسیم واحدهای بازرگانی پیمان می‌گیرند، فلذا باید دارای کاربری تجاری باشند. می‌توان گفت ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری سپریدن می‌شود، به فعالیت‌های کسبوکار و تجارت پیوسته است و باید دارای کاربری تجاری باشند.
سند ملک‌های بازرگانی مانند دستک ملک مسکونی آغاز به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود، پس از سال ۱۳۹۰ به فرمان دولت اسناد املاک بازرگانی نیز برای امنیت اغلب مثل سند ملک‌های مسکونی به صورت تک برگ درآمد. فلذا برای نقل و انتقال سند باید به چهره تک برگ باشد.
آموزش و مشاوره حقوقی
سند ملک تجاری و مراحل دستک زدن و انتقال آن چگونه است؟
سند ملک تجاری
هر ساختمان کاربری متفاوتی دارد، در سند ملک نوع کاربری ساختمان نوشته می‌شود. کاربری ملک یعنی روش استفاده از یک ملک که بر پایه طرح تفصیلی شهرداری و براساس وضعیت استفاده از آن ملک و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود. کاربری ملک به ۸ بخش بخش می‌شود و شامل: کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری است. در این مطلب در باره خرید ملک تجاری و مراحل انتقال و سند زدن ملک تجاری و البته حق سرقفلی اثناء خرید و فروش این املاک صحبت خواهیم کرد.
سند ملک تجاری
ملک بازرگانی ملکی است که ساختمانی در آن با هدف استفاده در بازرگانی و کسبوکار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون بازرگانی یا واحدهای صنفی کار و جنبش دارند. ساختمان‌های تجاری دربرگیرنده گونه ها مغازه، رستوران، عمده فروشی، دفاتر خدماتی مشابه دفاتر بیمه، آژانس مسافرتی و … است. مهم‌ترین مسئله در ملک‌های تجاری دارا بودن مجوز شهرداری برای کاربری تجاری است. ملک شدنی است تجاریف ولی فاقد مجوز کاربری شهرداری باشد.
مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوانم «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، بازرگانی و صنعتی»، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره پاراگراف (لاتین) ۲۴ مونث ۵۵ قانون شهرداری با هدف تجارت و کسبوکار و بازرگانی احداث شده‌اند، یکتا بازرگانی نامیده می‌شوند.
واحدهای صنعتیِ تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در بخش واحدهای تجاری پیمان می‌گیرند، پس باید حائز کاربری تجاری باشند. می‌توان گفت ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی و داد و ستدها بازرگانی اتمام می‌شود، به فعالیت‌های کسبوکار و تجارت مرتبط است و باید حائز کاربری تجاری باشند.
سند ملک‌های بازرگانی مثل سند ملک مسکونی آغاز به صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود، بعد از سنه ۱۳۹۰ به اجازه دولت اسناد املاک تجاری نیز برای امنیت بیشتر مشابه دستک ملک‌های مسکونی به صورت تک برگ درآمد. فلذا برای نقل و انتقال دستک باید به چهره تک برگ باشد.
قرارداد مغازه
ملک بازرگانی ملکی است که ساختمانی در آن با قصد کاربرد در بازرگانی و کسبوکار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی تکاپو دارند.
سند زدن ملک تجاری
سند زدن ملک بازرگانی تفاوتی با ملک مسکونی ندارد. اما مسئله مهمی که اثناء خرید و فروش املاک بازرگانی باید مشخص شود، موضوع سرقفلی است. سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارۀ محل و ادامۀ بازرگانی در محل پیشه خود دارد؛ و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.
خیلی اوقات مالک یک ملک تجاری، سرقفلی قبل از اقدام به فروش ملک، حق سرقفلی را به دیگری انتقال می‌دهد. در این حالت خریدار پیش از دستک زدن ملک تجاری باید از این سوژه مستحضر باشد. املاکی که دارای حق سرقلی هستند، عموماً در اختیار مستاجر پیمان می‌گیرد و مالک عملاً امکان تصرف و به کارگیری ملک را ندارد و نمی‌تواند از منافع ملک بهره‌گیری کند.
بنابراین خرید ملک تجاری که دارای حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه یا بازرگانی است دردسرهایی دارد و بهتر است اقدام به خرید ملک تجاری نمایید که فاقد سرقفلی است. قبل از سند زدن ملک تجاری بی گمان از نبود سرقفلی یا حق کسب و حرفه و یا بازرگانی در ملک بازرگانی باره مطمئن شوید، در صورت اطمینان از عدم داشتن سرقفلی و انتقال آن به دیگری، در متن قرارداد خرید ملک بازرگانی این باره را ذکر نمایید که در صورتی که کسی ادعایی در مورد حق سرقفلی نسبت به ملک یادشده داشت، پیمان نامه قابل فسخ باشد و خاطی ناچار به پرداخت زیان شود.
یکی دیگر از نکاتی که قبل از سند زدن ملک بازرگانی باید رعایت شود، وضعیت بدهی ملک به نهادهای عمومی و دولتی است. چناچه ملک حائز بدهی پرداخت نشده به هریک از نهادهای مربوطه را داشته باشد، این بدهی به خریدار جدید آتشدان می‌شود و خریدار باید آنها را پرداخت کند. در ادامه در این باره توضیح خواهیم داد.
سند ملک تجاری
در همین رابطه بخوانید:
سند ملک تک برگی چیست و چه ویژگی هایی دارد؟
انتقال سند ملک تجاری
قبل از انتقال دستک ابتدا از وضعیت ثبتی ملک بازرگانی مشخص شود، که آیا ملک تجاری حائز دستک رسمی است یا خیر؟ در صورتی که فروشنده سند رسمی در کمر بستن داشته باشد، با اطمینان می‌توان گفت که این معامله حدود ۳۰ درصد بدون ریسک است. ولی معمولاً املاک بازرگانی سند رسمی ندارند، در این حالت باید اطلاعاتی مشابه گواهی سرانجام پیشه شهرداری، عدم گسترش با یک ملک مسکونی، هویت فروشنده جمع‌آوری کنید.
اطلاعاتی که شهرداری محل در باره ملک تجاری فاقد دستک رسمی می‌دهد، باعث اطمینان به خریدار می‌شود که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده و یا اگر ساخت ملک بدون پروانه بوده، فروشنده جریمه تخلف را پرداخت کرده است. همچنین خریدار از سوی شهرداری باید اطمینان پیدا کند که ملک بازرگانی مذکور در طرح تفصیلی حوزه شهرداری پیمان ندارد که بعد از مدتی کوتاهی مجبور به تهی سازی برای تخریب و پهن شدن، خیابان شود.
قبل از خرید و انتقال دستک ملک تجاری باید عوارض‌های شهرداری مانند عوارض نوسازی یا عوارض پسماند پرداخت شده باشد. در سطرهای بالا اشاره کردیم که خریدار قبل خرید و سند زدن ملک بازرگانی باید از کاربری ملک تجاری اطمینان پیدا کند. بهتر است گونه کاربری ملک در پیمان نامه خرید ذکر شود. اغلب املاک بازرگانی همراه با یک ملک مسکونی احداث می‌شوند، به همین انگیزه پیش از خرید و انتقال دستک ملک تجاری باید نسبت به مشاع بودن ملک بازرگانی و مسکونی مطلع باشند و مقدار مشاعات براساس دستک ملک مشخص شود.
کلاهبرداری و سواستفاده خرید و فروش ملک تجاری بسیار رویداد می‌افتد، به همین انگیزه قبل از اقدام به خرید و انتقال سند باید از هویت فروشنده مطمئن شد. اگر وکیل یا ورثه اقدام به فروش و انتقال سند ملک بازرگانی کنند، باید اسناد تصدیق هویتی آنها دریافت و ضمیمه پیمان نامه فروش ملک بازرگانی شود.
ماهیت بعضی از اسناد املاک بازرگانی یا اداری است و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. ولی پیش از خرید و انتقال دستک باید مطمئن شد که ملک بازرگانی خریداری شده، کاربری تجاری دارد و یا ملک بازرگانی در دستک رسمی آن کاربری اداری قید شده باشد.
بزرگترین خانه های دنیا